Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern

Inhalt · 11 Abschnitte

Ursachen und Verantwortung

Schimmel in der Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern. Die entscheidende Frage ist immer: Was hat den Schimmel verursacht?

Verantwortung des Vermieters liegt vor bei:

• Undichten Außenwänden, Fenstern oder dem Dach
• Fehlender oder unzureichender Wärmedämmung
• Defekter oder fehlender Lüftungsanlage
• Wasserschäden durch Leitungsbruch oder Dachundichtigkeit
• Wärmebrücken durch Baumängel

Verantwortung des Mieters kann vorliegen bei:

• Seltenem oder falschem Lüften (kein tägliches Stoßlüften)
• Dauerhaft zu niedrigen Raumtemperaturen
• Möbeln direkt an Außenwänden ohne Luftzirkulation
• Wäschetrocknen in geschlossenen Räumen ohne Lüftung

Die Beweislast verteilt der Bundesgerichtshof nach Verantwortungsbereichen: Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt, also kein Baumangel vorliegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter zeigen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat. Wie Schimmel überhaupt entsteht und welche Frühzeichen es gibt, erklärt Schimmel in der Wohnung erkennen – Erste Warnzeichen und Ursachen.

Schimmel dem Vermieter melden: die Mängelanzeige

Schimmel dem Vermieter zu melden ist keine Höflichkeit, sondern der Schritt, der alle weiteren Rechte erst auslöst. Juristisch heißt diese Meldung Mängelanzeige, und sie gehört schriftlich gestellt. § 536c BGB verpflichtet Mieter ausdrücklich, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen: Wer das versäumt, kann für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht handeln konnte, nicht mindern und haftet unter Umständen für Folgeschäden. Wer nur mündlich meldet, verliert im Streitfall den Nachweis.

Die Frist braucht es nicht für die Mietminderung, wohl aber für weitergehende Rechte: Erst wenn der Vermieter trotz Frist nicht handelt, kann der Mieter den Schaden selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB) oder – als letztes Mittel – fristlos kündigen (§ 543 Abs. 3 BGB).

Mietminderung bei Schimmel

Ist der Schimmel ein Mangel der Wohnung, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert – für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist, und ohne dass der Vermieter zustimmen oder eine Frist verstreichen muss. Voraussetzung ist, dass der Mangel angezeigt wurde. Weil die Höhe oft umstritten ist, zahlen viele Mieter die volle Miete unter Vorbehalt weiter, statt sie einzubehalten: Wer zu viel mindert, riskiert bei entsprechendem Rückstand eine Kündigung.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Schimmel, der auf strukturelle Mängel zurückzuführen ist, muss er auf eigene Kosten beseitigen – und zwar dauerhaft, nicht nur oberflächlich.

Was der Vermieter tun muss:

• Ursache fachgerecht ermitteln (Feuchtigkeitsgutachten)
• Schaden vollständig und nachhaltig beseitigen
• Kosten der Schimmelbeseitigung tragen
• Bei Gesundheitsgefährdung: unverzüglich handeln

Was der Vermieter nicht darf:

• Schimmel nur überstreichen ohne Ursachenbeseitigung
• Mieter pauschal für alle Schäden verantwortlich machen
• Die Mängelanzeige ignorieren und nichts unternehmen

Auch hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung kann Schimmel begünstigen – was dagegen hilft erklärt Luftfeuchtigkeit in der Wohnung senken – Ursachen und Maßnahmen.

Sonderfall: Altbau und Wärmebrücken

Der Bundesgerichtshof hat am 5. Dezember 2018 entschieden (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18): Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften und Normen seines Baujahrs entspricht. In den beiden Fällen waren die Wohnungen 1968 und 1971 gebaut worden, als es noch keine Pflicht zur Wärmedämmung gab.

Das bloße Risiko von Schimmel an solchen Wänden begründet also weder Mietminderung noch einen Anspruch auf nachträgliche Dämmung. Das Berufungsgericht hatte gemeint, mehr als zweimal zehn Minuten Stoßlüften täglich sei Mietern nicht zuzumuten; der BGH sah dafür keine Anhaltspunkte. Welches Lüften und Heizen zumutbar ist, bestimmt sich im Einzelfall – im entschiedenen Fall reichten laut Sachverständigem zweimal täglich rund 15 Minuten oder dreimal rund 10 Minuten Stoßlüften. Tritt Schimmel trotz eines solchen Verhaltens auf, bleibt er ein Fall für den Vermieter.

Wie man Schimmel am Fenster erkennt und was dahintersteckt, beschreibt Schimmel am Fenster – Ursachen und was wirklich hilft.

Verantwortung nach Ursache – Übersicht

Die Schuldfrage lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist immer die konkrete Ursache des Schimmelbefalls. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über typische Konstellationen und die jeweilige Verantwortlichkeit:

Wichtig: Die Beweislast liegt beim Vermieter, wenn dieser behauptet, der Mieter sei schuld. Er muss nachweisen, dass das Lüftungsverhalten des Mieters kausal für den Schimmel war – das ist in der Praxis schwer. Ein Feuchtegutachten ist meist entscheidend.

Schimmelgutachten – wer zahlt und was bringt es?

Ein Feuchtegutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen ist bei unklarer Ursache das wichtigste Beweismittel. Es dokumentiert die Feuchtigkeitsverteilung, die Schimmelart und die wahrscheinlichen Ursachen auf wissenschaftlicher Basis.

Wer zahlt das Gutachten?

Die Kosten trägt zunächst, wer es beauftragt. In der Regel:

• Vermieter beauftragen das Gutachten, um Mieterverschulden nachzuweisen
• Mieter können ihrerseits ein Gegengutachten in Auftrag geben
• Im Prozess ordnet das Gericht meist ein eigenes Sachverständigengutachten an; dessen Kosten trägt am Ende, wer den Prozess verliert (§ 91 ZPO)

Die Kosten eines privat beauftragten Gutachtens werden nur ausnahmsweise erstattet, etwa wenn es gerade für den Prozess nötig war. Ein Angebot mit Kostenrahmen vor der Beauftragung schützt vor Überraschungen.

Worauf achten: Sachverständige sollten zertifiziert sein (z. B. über TÜV, Dekra oder nach DIN EN ISO 17024). Angebote von Schimmelbekämpfungsunternehmen, die gleichzeitig Gutachten ausstellen, können Interessenkonflikte haben – ein unabhängiger Gutachter ist vorzuziehen.

Schimmelarten und Gesundheitsrisiken: Für die Frage, wer zahlt, ist die Schimmelart selten entscheidend. Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts ist Schimmel in Innenräumen unabhängig von der Art ein hygienisches Problem, das beseitigt werden muss; eine Artbestimmung ist für die Sanierung in der Regel nicht nötig. Was Schimmel gesundheitlich bedeutet und wie er sich von harmlosen Stockflecken unterscheidet, erklärt Schimmel in der Wohnung – Ursachen, Risiken und Gegenmaßnahmen.

Beweissicherung und Dokumentation – so schützen Sie sich rechtlich

Wer Schimmelprobleme rechtlich geltend machen will, braucht Beweise. Ohne Dokumentation ist die rechtliche Durchsetzung erheblich erschwert. Folgender Stufenplan schützt Mieter:

Ein Hygrometer (Luftfeuchtigkeitsmesser) ist für Mieter mit Schimmelproblemen unverzichtbar. Es zeigt, ob die Raumluft nach dem Lüften wieder trockener wird. Entscheidend für Schimmel ist allerdings die Feuchte an der kalten Wandoberfläche: Laut Umweltbundesamt genügen dort 70 bis 80 %, wenn sie länger anhält – und an Außenwandecken liegt sie deutlich über dem Wert, den das Hygrometer im Raum anzeigt. Messprotokolle mit Hygrometerdaten sind vor Gericht ein starkes Argument für korrekt lüftende Mieter.

Wie der Luftfeuchtigkeitswert im Wohnbereich dauerhaft gesenkt werden kann, erklärt Luftfeuchtigkeit in der Wohnung – Ursachen und Maßnahmen.

Mieterverein, Schlichtung und Rechtsweg

Wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht handelt, haben Mieter folgende Optionen – in der Reihenfolge ihrer Eskalation:

1. Mieterverein (empfohlen als erster Schritt)

Mietervereine im Deutschen Mieterbund (DMB) beraten Mitglieder für einen Jahresbeitrag, der je nach Verein unterschiedlich hoch ist; die örtlichen Vereine findet die Mietervereinssuche des DMB. Sie prüfen die Rechtslage, schreiben Mahnschreiben und können im Streitfall Anwälte vermitteln. Die meisten Schimmelfälle lassen sich auf dieser Stufe klären, ohne Klage.

2. Außergerichtliche Einigung / Mediation

Manche Vermieter reagieren auf formale Anwaltsschreiben oder Mediationsangebote. Das spart Zeit und Kosten gegenüber einem Klageverfahren.

3. Klage vor dem Amtsgericht

Für Streit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ist unabhängig vom Streitwert immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a ZPO). Dort besteht kein Anwaltszwang; eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein übernimmt die Kosten meist erst nach einer Wartezeit.

4. Notfallmaßnahmen bei Gesundheitsgefährdung

Ist die sofortige Beseitigung notwendig, um die Wohnung zu erhalten oder wiederherzustellen – etwa bei einem laufenden Wasserschaden –, darf der Mieter auch ohne vorherige Frist selbst handeln und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Weil das im Streitfall eng ausgelegt wird: rechtlichen Rat vorab einholen und den Vermieter parallel informieren.

BGH-Rechtsprechung, Mietminderung und Sachverständigenkosten: Ursachen, Grenzwerte und Rechtslage

Die BGH-Rechtsprechung bildet das Fundament aller Schimmelstreitigkeiten im Mietrecht. Wer die relevanten Urteile kennt, argumentiert in Verhandlungen deutlich sicherer.

BGH XII ZR 71/01 (2004) — Beweislast nach Verantwortungsbereichen: Der Bundesgerichtshof teilt die Beweislast nach Sphären auf. Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass bauliche Ursachen ausscheiden; erst danach muss der Mieter zeigen, dass der Schaden nicht aus seinem Bereich stammt. Kann der Vermieter den ersten Schritt nicht führen, bleibt die Verantwortung bei ihm. Gelingt er, wird das Lüftungsprotokoll des Mieters wichtig.

Mietminderung nach § 536 BGB: Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 6. April 2005, XII ZR 225/03). Die Quote hängt vom Einzelfall ab; Urteilssammlungen einzelner Amts- und Landgerichte sind keine Tabelle, die sich auf eine andere Wohnung übertragen lässt. Eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) setzt eine konkrete Gefahr voraus, die sich im Streitfall meist nur mit einem Gutachten belegen lässt.

Fristsetzung und Eigenvornahme: Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; angemessen ist, was ein Vermieter für Ursachensuche, Handwerker und Trocknung vernünftigerweise braucht. Reagiert der Vermieter nach Fristablauf nicht, kommt er in Verzug, und der Mieter kann die Beseitigung selbst in Auftrag geben und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Sachverständigenkosten: Zertifizierte Schimmelgutachter (z. B. über TÜV, Dekra oder nach DIN EN ISO/IEC 17024) rechnen nach Aufwand ab. Die Kosten eines gerichtlichen Gutachtens trägt am Ende die unterlegene Partei; ein Privatgutachten wird nur ausnahmsweise erstattet. Gutachten von Sanierungsunternehmen, die gleichzeitig die Beseitigung anbieten, sollten gemieden werden — ein Interessenkonflikt ist strukturell angelegt.

Häufige Fragen

Wer ist schuld am Schimmel – Mieter oder Vermieter?

Das hängt von der Ursache ab. Strukturelle Mängel wie undichte Wände, fehlende Dämmung oder defekte Fenster fallen in die Verantwortung des Vermieters. Unzureichendes Lüften oder zu wenig Heizen ist Mietersache. Beweisen muss zuerst der Vermieter, dass kein Baumangel vorliegt; erst dann muss der Mieter sein richtiges Lüften und Heizen belegen.

Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel möglich?

Feste Quoten gibt es nicht – Gerichte entscheiden im Einzelfall nach Ausmaß, betroffenem Raum und gesundheitlicher Belastung. Gemindert wird die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten. Ist die Wohnung ganz unbenutzbar, entfällt die Miete vollständig. Wer unsicher ist, zahlt unter Vorbehalt weiter und klärt die Quote mit dem Mieterverein.

Was muss in der Mängelanzeige stehen?

Die Mängelanzeige sollte Datum, genaue Beschreibung des Schimmels (Ort, Ausmaß), Fotos als Anlage sowie eine angemessene Frist zur Beseitigung enthalten. Immer schriftlich per Einschreiben – mündliche Anzeigen sind schwer nachzuweisen.

Kann die Wohnung wegen Schimmel fristlos gekündigt werden?

Ja, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Mängelanzeige und Fristsetzung den Schimmel nicht beseitigt und die Wohnung dadurch gesundheitsgefährdend oder erheblich in ihrer Tauglichkeit eingeschränkt ist, kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB gerechtfertigt sein. Rechtliche Beratung vorab empfohlen.

Darf der Vermieter nach der Mängelanzeige einen Gutachter beauftragen?

Ja, und das ist sogar sinnvoll. Ein unabhängiges Feuchtegutachten klärt die Ursache und die Verantwortlichkeit. Mieter müssen die Besichtigung nach vorheriger Ankündigung ermöglichen und können dabei anwesend sein. Um eine Kopie des Gutachtens sollten sie bitten – spätestens im Prozess muss der Vermieter es vorlegen, wenn er sich darauf stützt.

Was tun, wenn der Vermieter behauptet, das Lüften sei falsch?

Das ist der häufigste Gegenvorwurf von Vermietern. Dokumentieren Sie Ihr Lüftungsverhalten: Lüftungsprotokoll, Hygrometer-Aufzeichnungen, Fotos. Wenn der Vermieter keinen Beweis für unzureichendes Lüften liefern kann, bleibt die Verantwortung bei ihm. Mieterverein oder Anwalt können weiterhelfen.

Darf der Mieter Schimmel selbst entfernen?

Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts kann ein oberflächlicher Befall unter 0,5 m² mit bekannter Ursache oft selbst beseitigt werden – nicht aber von Menschen mit Schimmelallergie oder geschwächter Abwehr. Vorher fotografieren und den Vermieter informieren: Die Ursache bleibt sonst unbeseitigt, und im Streit fehlt der Beweis. Größerer Befall oder unklare Ursache ist Sache des Vermieters.

Kann der Vermieter wegen Schimmel kündigen?

Nur wenn der Mieter nachweislich durch schuldhaftes Verhalten (fehlendes Lüften trotz Abmahnung) den Schimmel verursacht hat und das Verhalten fortsetzt, kann eine Kündigung rechtlich möglich sein. Das setzt jedoch eine vorherige Abmahnung voraus. Korrekt lüftende Mieter können nicht wegen Schimmel gekündigt werden.

Muss der Mieter einen Luftentfeuchter kaufen?

Nein. Der Vermieter kann nicht verpflichten, auf eigene Kosten Geräte anzuschaffen, die strukturelle Baumängel kompensieren. Ein Luftentfeuchter als Eigeninitiative schadet nicht, entbindet den Vermieter aber nicht von seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung. Ob der Vermieter solche Kosten ersetzen muss, hängt davon ab, ob er für den Mangel einzustehen hat (§ 536a BGB).

Was passiert bei einem Schimmelpilzgutachten zugunsten des Vermieters?

Ergibt ein Gutachten Mieterverschulden, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung und kann auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Der Mieter kann ein Gegengutachten beauftragen oder das erste Gutachten gerichtlich anfechten. Bei Unklarheiten immer Mieterverein oder Anwalt konsultieren.