Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern

Ursachen und Verantwortung

Schimmel in der Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern. Die entscheidende Frage ist immer: Was hat den Schimmel verursacht?

Verantwortung des Vermieters liegt vor bei:

• Undichten Außenwänden, Fenstern oder dem Dach
• Fehlender oder unzureichender Wärmedämmung
• Defekter oder fehlender Lüftungsanlage
• Wasserschäden durch Leitungsbruch oder Dachundichtigkeit
• Wärmebrücken durch Baumängel

Verantwortung des Mieters kann vorliegen bei:

• Seltenem oder falschem Lüften (kein tägliches Stoßlüften)
• Dauerhaft zu niedrigen Raumtemperaturen (unter 18 °C)
• Möbeln direkt an Außenwänden ohne Luftzirkulation
• Wäschetrocknen in geschlossenen Räumen ohne Lüftung

Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Vermieter: Er muss nachweisen, dass der Mieter schuld ist – nicht umgekehrt. Wie Schimmel überhaupt entsteht und welche Frühzeichen es gibt, erklärt Schimmel in der Wohnung erkennen – Erste Warnzeichen und Ursachen.

Mängelanzeige richtig stellen

Der erste Schritt bei Schimmelbefall ist die schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Sie ist die rechtliche Grundlage für alle weiteren Schritte – Mietminderung, Klage oder fristlose Kündigung.

Eine Mängelanzeige ohne Frist ist möglich, aber weniger effektiv. Erst nach Ablauf der gesetzten Frist ohne Reaktion des Vermieters entstehen weitergehende Rechte wie Mietminderung oder Eigenvornahme.

Mietminderung bei Schimmel

Ist der Vermieter für den Schimmel verantwortlich und beseitigt ihn nicht, kann die Miete gemindert werden. Die Minderung erfolgt automatisch – sie muss dem Vermieter aber mitgeteilt werden. Wichtig: Mietminderung erst nach gesetzter und abgelaufener Frist, nicht sofort nach Entdeckung.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Schimmel, der auf strukturelle Mängel zurückzuführen ist, muss er auf eigene Kosten beseitigen – und zwar dauerhaft, nicht nur oberflächlich.

Was der Vermieter tun muss:

• Ursache fachgerecht ermitteln (Feuchtigkeitsgutachten)
• Schaden vollständig und nachhaltig beseitigen
• Kosten der Schimmelbeseitigung tragen
• Bei Gesundheitsgefährdung: unverzüglich handeln

Was der Vermieter nicht darf:

• Schimmel nur überstreichen ohne Ursachenbeseitigung
• Mieter pauschal für alle Schäden verantwortlich machen
• Die Mängelanzeige ignorieren und nichts unternehmen

Auch hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung kann Schimmel begünstigen – was dagegen hilft erklärt Luftfeuchtigkeit in der Wohnung senken – Ursachen und Maßnahmen.

Sonderfall: Altbau und Wärmebrücken

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2018 geurteilt (Az. VIII ZR 271/17), dass Vermieter von Altbauten nicht für Schimmelbildung haften, wenn diese durch typische Wärmebrücken entsteht – also Stellen, die für Gebäude der Baujahre 1947–1978 charakteristisch sind, ohne dass ein Mangel vorliegt.

Das bedeutet: Wenn der Altbau technisch einwandfrei ist, aber aufgrund seiner Bauweise Kondensfeuchte an kalten Wandstellen entsteht, kann der Mieter keinen Schadensersatz fordern. Allerdings gilt auch hier: Der Mieter muss über das erhöhte Lüftungserfordernis informiert werden. Tut er das und lüftet trotzdem ausreichend, aber Schimmel entsteht dennoch – liegt die Verantwortung wieder beim Vermieter.

Wie man Schimmel am Fenster erkennt und was dahintersteckt, beschreibt Schimmel am Fenster – Ursachen und was wirklich hilft.

Häufige Fragen

Wer ist schuld am Schimmel – Mieter oder Vermieter?

Das hängt von der Ursache ab. Strukturelle Mängel wie undichte Wände, fehlende Dämmung oder defekte Fenster fallen in die Verantwortung des Vermieters. Unzureichendes Lüften oder zu wenig Heizen ist Mietersache. Der Vermieter trägt die Beweislast.

Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel möglich?

Je nach Ausmaß und Lage des Schimmelbefalls sind Mietminderungen von 5 bis 100 Prozent möglich. Einzelne befallene Ecken rechtfertigen ca. 5–20 %, großflächiger Befall in Wohn- oder Schlafzimmern kann 20–50 % begründen.

Was muss in der Mängelanzeige stehen?

Die Mängelanzeige sollte Datum, genaue Beschreibung des Schimmels (Ort, Ausmaß), Fotos als Anlage sowie eine Frist zur Beseitigung (mind. 2 Wochen) enthalten. Immer schriftlich per Einschreiben – mündliche Anzeigen sind schwer nachzuweisen.

Kann ich die Wohnung wegen Schimmel fristlos kündigen?

Ja, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Mängelanzeige und Fristsetzung den Schimmel nicht beseitigt und die Wohnung dadurch gesundheitsgefährdend oder erheblich in ihrer Tauglichkeit eingeschränkt ist, kann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB gerechtfertigt sein. Rechtliche Beratung vorab empfohlen.

Darf der Vermieter nach der Mängelanzeige einen Gutachter beauftragen?

Ja, und das ist sogar sinnvoll. Ein unabhängiges Feuchtegutachten klärt die Ursache und die Verantwortlichkeit. Mieter sollten die Besichtigung ermöglichen, haben aber das Recht, dabei anwesend zu sein. Eine Kopie des Gutachtens kann der Mieter einfordern.

Was tun, wenn der Vermieter behauptet, ich lüfte falsch?

Das ist der häufigste Gegenvorwurf von Vermietern. Dokumentiere dein Lüftungsverhalten: Lüftungsprotokoll, Hygrometer-Aufzeichnungen, Fotos. Wenn der Vermieter keinen Beweis für unzureichendes Lüften liefern kann, bleibt die Verantwortung bei ihm. Mieterverein oder Anwalt können weiterhelfen.