Schädlinge in der Eigentumswohnung: Wer zahlt in der WEG?

In der Mietwohnung ist die Frage vergleichsweise einfach zu beantworten: Der Vermieter beseitigt den Mangel. In der Eigentumswohnung wird sie deutlich verzwickter, denn hier fallen Betroffener und Kostenträger auseinander. Ob die Gemeinschaft zahlt oder Sie allein, entscheidet nicht, wo Sie das Tier gesehen haben – sondern wo der Befall bautechnisch sitzt. Dieser Ratgeber zeigt die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum, den Weg über Verwaltung und Beschluss und die Fallen, die im Alltag am häufigsten Geld kosten.

Inhalt · 9 Abschnitte

Die Grundregel

Das Wohnungseigentumsgesetz trennt zwei Vermögenssphären, und an dieser Trennung hängt die gesamte Kostenfrage:

• Sondereigentum ist Ihre Wohnung im engeren Sinn – Innenbereich, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Innenanstrich.
• Gemeinschaftseigentum ist alles Übrige, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder gemeinschaftlich genutzt wird: Dach, Fassade, tragende Bauteile, Treppenhaus, Keller, Steigschächte und Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung.

Daraus folgt die Regel: Wo der Befall sitzt, entscheidet, wer zahlt. Nistet er in Gemeinschaftseigentum, trägt die Gemeinschaft die Kosten und verteilt sie nach Miteigentumsanteilen. Beschränkt er sich auf Sondereigentum und ist dort verursacht, zahlt der einzelne Eigentümer.

Die Praxis ist deshalb schwierig, weil Schädlinge sich nicht an diese Trennung halten. Genau in dieser Lücke entstehen die meisten Streitigkeiten.

Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Sie kann Bereiche abweichend zuordnen, etwa Fenster oder Balkone. Als Orientierung gilt:

Der praktisch wichtigste Satz dieses Abschnitts: Nicht jeder Befall in Ihrer Wohnung ist Ihr Befall. Kommen Schaben aus dem Steigschacht oder Ameisen aus einer Fassadenfuge, liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum – auch wenn Sie die Tiere in Ihrer Küche sehen.

Typische Fälle im Haus

Kakerlaken im Mehrparteienhaus. Der Klassiker. Schaben nutzen Leitungs- und Lüftungsschächte und verteilen sich über mehrere Einheiten. Eine Behandlung nur der auffälligen Wohnung ist praktisch wirkungslos – die Tiere weichen aus und kehren zurück. Deshalb ist das eine Gemeinschaftsangelegenheit mit koordinierter Behandlung, wie sie Kakerlaken bekämpfen beschreibt.

Ratten im Keller oder aus der Grundleitung. Keller und Grundleitung sind Gemeinschaftseigentum; zusätzlich besteht in vielen Kommunen eine Anzeigepflicht. Maßnahmen wie Kamerabefahrung und Rattenklappe betreffen das gemeinschaftliche Leitungsnetz.

Marder oder Tauben am Dach. Dach und Fassade sind gemeinschaftlich. Auch die Reinigung nach Taubenkot und der Einbau von Abwehrsystemen sind daher Gemeinschaftsaufgaben – der Eigentümer der obersten Wohnung trägt sie nicht allein, obwohl er am stärksten betroffen ist.

Wespennest an der Fassade. Gebäudehülle, also gemeinschaftlich. Zu beachten ist zusätzlich der Artenschutz: Hornissen und viele Wildbienen sind besonders geschützt, eine Entfernung braucht die Genehmigung der unteren Naturschutzbehörde.

Vorratsschädlinge in einer Wohnung. Mehlmotten oder Käfer aus eingekauften Lebensmitteln entstehen im Sondereigentum – hier zahlt der Eigentümer selbst, solange kein Zusammenhang mit dem Gebäude besteht.

Feuchte- und Schimmelfolgen. Hier wird oft übersehen, dass die Ursachenfrage vorgeht: Liegt eine bauliche Ursache am Gemeinschaftseigentum vor, ist es Sache der Gemeinschaft, bei Nutzungsfehlern die des Eigentümers.

Der Weg zum Beschluss

Anders als der Vermieter im Mietrecht kann die Gemeinschaft nicht formlos handeln. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum braucht es in aller Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Wichtig für die Beschlussvorlage: Ein Beschluss, der Zweck und Kostenrahmen nur vage benennt, ist anfechtbar. Und die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, die Begründungsfrist zwei Monate – wer sie versäumt, muss den Beschluss gegen sich gelten lassen.

Der Eilfall

Nicht jeder Befall verträgt den Weg über die nächste Versammlung. Bei Gesundheitsschädlingen – Schaben, Ratten – oder bei drohendem Substanzschaden darf der Verwalter Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlich sind.

Praktisch bedeutet das:

• Der Verwalter kann eine Sofortmaßnahme beauftragen, etwa eine Erstbehandlung oder Notabdichtung.
• Er ist zugleich verpflichtet, die Eigentümer unverzüglich zu informieren und die Maßnahme in der nächsten Versammlung zur Genehmigung vorzulegen.
• Untätigkeit trotz gemeldeter Gesundheitsgefahr kann Pflichtverletzung sein – ein Grund, die Meldung immer schriftlich und mit Fristsetzung zu formulieren.

Für Eigentümer heißt das: Melden Sie nicht nur den Fund, sondern benennen Sie auch die Dringlichkeit ausdrücklich, wenn Gesundheitsschädlinge im Spiel sind.

Kostenverteilung und Sonderumlage

Kosten am Gemeinschaftseigentum werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern Teilungserklärung oder ein Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsehen. Zwei Wege der Finanzierung sind üblich:

• Aus der Instandhaltungsrücklage, wenn diese ausreicht. Das ist der Regelfall bei überschaubaren Beträgen wie einer Schabenbehandlung.
• Über eine Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht – etwa bei einer Kanalsanierung nach Rattenbefall. Der Beschluss muss Zweck, Gesamthöhe und Fälligkeit klar bestimmen.

Zur Größenordnung: Was Begehung und Behandlung typischerweise kosten, ordnet Was kostet ein Kammerjäger ein – im Mehrfamilienhaus fällt der Betrag höher aus, weil mehrere Einheiten gleichzeitig behandelt werden müssen.

Ein häufiger Irrtum: Wer den Befall gemeldet hat, zahlt deshalb nicht mehr und nicht weniger. Die Verteilung folgt den Anteilen, nicht der Betroffenheit. Umgekehrt kann ein Eigentümer, der einen Befall nachweislich verursacht hat – etwa durch Vermüllung –, für die Kosten in Anspruch genommen werden.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Hier laufen zwei Rechtsverhältnisse nebeneinander, und das ist der Punkt, an dem vermietende Eigentümer am häufigsten in die Klemme geraten.

Nach außen, gegenüber dem Mieter, sind Sie Vermieter. Der Mieter meldet Ihnen den Mangel, und Sie schulden ihm die Beseitigung – unabhängig davon, ob die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt. Mietminderung und Fristen richten sich allein nach dem Mietverhältnis; die Details dazu stehen in Schädlingsbekämpfung im Mietrecht – wer zahlt.

Nach innen, in der WEG, sind Sie einer von mehreren Eigentümern und müssen den Anspruch gegen die Gemeinschaft durchsetzen.

Daraus folgt in der Praxis: Sie treten häufig in Vorleistung, um die mietrechtliche Frist zu wahren, und holen sich die Kosten anschließend über die Gemeinschaft zurück. Damit das gelingt:

• Melden Sie parallel und schriftlich an die Verwaltung, bevor Sie beauftragen.
• Weisen Sie in der Meldung ausdrücklich darauf hin, dass Gemeinschaftseigentum betroffen ist und Sie die Kosten geltend machen werden.
• Lassen Sie sich die Ursache im Bericht des Fachbetriebs schriftlich bestätigen – ohne diesen Nachweis wird die Erstattung regelmäßig strittig.

Dokumentation von Anfang an

Fast alle strittigen Fälle scheitern nicht am Recht, sondern am Nachweis. Der Aufwand dafür ist gering, wenn man früh beginnt.

Für die Bestimmung der Art lohnt sich ein scharfes Foto: Ob es sich um eine Deutsche Schabe oder eine harmlose Waldschabe handelt, entscheidet über die gesamte weitere Behandlung – und damit über die Kosten, die die Gemeinschaft trägt.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Schädlingsbekämpfung in der Eigentümergemeinschaft?

Es kommt darauf an, wo der Befall sitzt. Betrifft er Gemeinschaftseigentum – Keller, Steigschächte, Fassade, Dach, Leitungen –, trägt die Gemeinschaft die Kosten und verteilt sie nach Miteigentumsanteilen. Beschränkt er sich auf das Sondereigentum und liegt die Ursache dort, zahlt der einzelne Eigentümer.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht eindeutig Sondereigentum ist: tragende Wände und Decken, Dach und Fassade, Treppenhaus, Keller- und Trockenräume, Steigschächte sowie Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung – sie ist im Streitfall das maßgebliche Dokument.

Was gilt bei Kakerlaken, die durch Schächte wandern?

Schaben nutzen Leitungs- und Lüftungsschächte und verteilen sich damit über mehrere Einheiten. Weil der Befallsherd praktisch nie einer einzelnen Wohnung zuzuordnen ist und Schächte Gemeinschaftseigentum sind, ist das typischerweise Sache der Gemeinschaft – mit einer koordinierten Behandlung aller betroffenen Einheiten.

Kann der Verwalter allein einen Kammerjäger beauftragen?

Bei dringenden Fällen ja. Der Verwalter darf Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlich sind – ein Rattenbefall oder Gesundheitsschädlinge im Haus fallen darunter. Für alles Weitere braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Was ist eine Sonderumlage und wann kommt sie?

Reicht die Instandhaltungsrücklage für eine größere Sanierung nicht aus, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage: eine zusätzliche, zweckgebundene Zahlung aller Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Der Beschluss muss Zweck und Höhe klar benennen, sonst ist er anfechtbar.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung – wer ist jetzt zuständig?

Zwei Ebenen laufen parallel. Gegenüber Ihrem Mieter sind Sie Vermieter und müssen den Mangel beseitigen; Fristen und Mietminderung richten sich nach dem Mietrecht. Innerhalb der WEG machen Sie dann geltend, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Sie treten also in Vorleistung und holen sich die Kosten über die Gemeinschaft zurück.

Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Diese Fristen sind streng; wer sie versäumt, muss den Beschluss auch dann gegen sich gelten lassen, wenn er inhaltlich fehlerhaft war.

Was tue ich als Erstes, wenn ich Schädlinge entdecke?

Dokumentieren und melden. Fotografieren Sie den Fund mit Datum, notieren Sie Ort und Zeitpunkt und melden Sie schriftlich an die Verwaltung – bei Verdacht auf Gemeinschaftseigentum ausdrücklich mit dieser Einordnung. Diese Meldung ist später die Grundlage für Fristen, Kostenverteilung und mögliche Ansprüche.